本文目录一览：
- 1、上海目前的长租公寓有哪些运营模式
- 2、租赁企业融资总额已超400亿 长租市场如何走得长远
- 3、长沙长租房办理流程
- 4、2021年3月长租公寓品牌影响力100强榜单
- 5、企业接连出现资金危机 长租公寓会消亡吗？
- 6、中国比较著名的长租品牌公寓有哪些？
- 7、长租公寓未来可期，企业需夯实运营能力助力行业发展
- 8、谁在逆市布局长租公寓
- 9、10家企业违规被曝光 海南长租公寓有市场吗？
上海目前的长租公寓有哪些运营模式
自去年以来，上至中央下到地方，各级政策纷纷出台关于住房租赁市场的利好政策，有越来越多的企业和资本切入长租公寓领域，想要在未来的租赁市场拥有一席之地，长租公寓市场这块蛋糕吸引着众多的目光，甚至于有些企业将长租公寓业务做为未来的主要业务渠道之一。上海是长租公寓的起源地之一，经过几年的不断发展，很多企业的运营模式逐渐成熟，万科、碧桂园、龙湖这些国内著名的房产开发商纷纷入驻长租公寓市场，都取得了不错的成绩，下面我们来分析一下这些成功企业的运营模式都有哪些。运营模式一：开发运营盈利模式：长租公寓的业主主要是房地产企业，成立专门的经营团队，负责存量房或新建出租房屋的运作，并提供租赁和增值服务，除了租金以外，资产增值也是盈利渠道之一。运营模式二：资产托管盈利模式：有部分自持物业的房企与专业的长租公寓运营商合作，委托专业团队进行资产管理和出租运作，即为资产托管。房企将公寓托管给专业的运营团队进行出租和管理，并承担房屋维修以及装修费用，盈利主要来源于租金和房产增值;而经营者需要负责长租公寓的运营以及管理成本，为租客提供和增值服务，盈利主要来源取托管费和租客的增值服务费。运营模式三：运营服务盈利模式：企业从资产所有者处承包公寓，统一对对房屋进行标准化的装修和改造，并负责出租期间的运营和维护，运营服务商需要向资产所有者缴纳固定的租金，盈利主要来源于租金的差价和为租客提供的服务费。运营模式四：代建运营盈利模式：房企受土地所有者/使用者的委托，提供土地规划、建造和运营服务，向所有者缴纳固定租金，收取租客租金和服务费，赚取租金差价和服务费;土地所有者需要支付房企建筑费用，享受资产增值和固定租金收益。房企担任代建+运营的角色。盈利难是当前长租公寓企业面临的普遍问题，也有不少的企业表示短期内没有盈利计划，当前在长租公寓快速发展的时期，抢占市场才是当务之急，可以预计经过未来几年的发展，长租公寓长期盈利和市场规模将是非常可观的。
租赁企业融资总额已超400亿 长租市场如何走得长远
长租市场如何走得更长远
中国长租市场向何处去?日前，由证券日报主办的“新业态新变革新需求——中国长租市场峰会”在北京举行，多位业内高管和市场专家对如何发展长租市场提出了自己的见解。
在“租购并举”的顶层设计和“房子是用来住的”的发展定位下，租赁住房建设已经成为不可逆转的市场趋势，吸引了众多企业入局，同时也使房屋租赁行业成为资本新宠。数据显示，近年来，以长租公寓运营商为代表的诸多房屋租赁企业获得融资总额已超400亿元。房地产市场格局的转变以及资本的大量入场，让长租公寓市场呈现爆发式增长。
清华大学房地产研究所所长刘洪玉说，租和买是住房消费的两大基本形式，但是，过去无论从市场发展还是行业能力建设，大多把房屋买卖作为主要关注点，对租赁市场的关注程度比较低。现在重构住房制度，积极发展租赁市场，能够更好地满足人们的居住需求。他认为，“长租市场要让租户感觉到安全稳定、有保障。新建的租赁住房既要有可预期的租金增长，让投资者有积极性;又要限制租金频繁调整。最终实现既有利于租户又不损害业主利益的平衡”。
58集团高级副总裁叶兵表示，从58同城和安居客的统计数据来看，一线城市和二三线城市吸引力增大，人口显著增长，直接带来了相关城市居民找房需求提升及平台流量增量变化。随着对生活品质有更高追求的“90后”成为消费主力军，这一趋势在长租公寓领域将体现得更加明显。自国家提倡“租购并举”之后，各个主体对长租市场的参与度非常高，不光是运营主体参与，资本也纷纷涌入，市场已具备更快发展的条件。
远洋集团长租公寓业务中心常务副总经理俞国泰说，从需求角度而言，在目前户籍制度下要让更多农村人口实现城镇化，需要市场化手段或保障性手段帮助他们解决居住问题。因此，长租市场潜力巨大。此外，租赁市场供地方面发生明显变化。无论是推出专门用于租赁市场的用地，还是强制开发商拿地时配比租赁性土地，政府在资源供给端方面明显加大了力度。
作为较早布局长租公寓的公寓运营商代表，世联行集团副总裁、世联红璞公寓总经理甘伟认为，讨论中国租赁市场，不能仅局限于北京、上海这样的一线城市。世联行之所以布局二线城市，是因为更看好二线城市能成为未来中国城镇化的引擎，其长租市场更有潜力。“相比发达国家，国内长租公寓市场还处于起步阶段，后续还将有更大开发潜力。”甘伟说。
长租市场如何更好发展?俞国泰表示，在政策性保障住房之外，有关部门应针对市场化租赁房屋制订相应的配套制度、操作流程，使得市场参与主体能够在明确的规则下发展。中联基金总经理何亮宇则认为，长租市场要想获得长远发展，需对土地供应方式作出调整，对机构设置门槛以及鼓励适度创新。
长沙长租房办理流程
申请在“长沙住房”APP上进行。
申请成功后，试点企业柜台人员审核资料，向产权人解释相关疑问，填报相关信息。
产权人需按合作协议约定，以《长沙市住房租赁合同》范本与承租人签订房屋租赁合同。
1、下载安装：下载长沙住房APP，并进行实名注册认证。2、委托申请：APP首页—租赁专区“房源委托长租”—“委托长租（10年期起）”—点击拟发布的委托房源—选择委托长租企业—填写信息—提交“确定委托”。3、生成申请单（后台自动生成）以上步骤在手机操作自行完成，或前往试点企业咨询填写。4、受理申请：试点企业柜台人员审核资料，产权人填报相关信息。5、上门勘验：试点企业验房人员与产权人预约现场看房时间，进行上门查勘，拍照、录视频，并填写个人盘活住房房屋情况记录表。6、柜台签约：产权人根据试点企业通知时间，到受理网点填写申请表并签署合作协议，合作协议审核盖章后寄送至产权人。携带资料：产权人身份证明原件及复印件、不动产权证书/房屋所有权证书/房屋买卖合同原件及复印件，租赁资金监管的银行卡复印件7、系统审核标注：试点企业工作人员上传申请表、合作协议等资料进行初审，相关部门进行复核，确认后标的房屋会标注为“租赁住房”。以上步骤需携带资料至试点企业现场办理8、租赁合同签约：产权人按合作协议，参照《长沙市住房租赁合同》范本，与承租人签订房屋租赁合同。9、租金监管：租金、押金、佣金将通过服务平台租赁资金监测专户、试点企业租赁资金监管账户进行监测监管。10、合同备案：产权人将签订的租赁合同到产权所在地区（县）住建局申请备案，完成备案后将相关凭证发送至受理网点，由试点企业工作人员在系统内扫描上传进行登记。
2021年3月长租公寓品牌影响力100强榜单
以下是迈点研究院独家发布的“2021年3月长租公寓品牌影响力100强榜单”。本月，冠寓、泊寓、美丽屋、青客、自如租房、魔方公寓、自如寓、相寓、乐乎公寓、新派公寓进入榜单前十。本月100强榜单中，50个品牌的品牌指数环比呈现下降态势，47个品牌的品牌指数环比呈现上涨态势，其中18个品牌的品牌指数环比增长超过50%。本月有3个品牌新晋入榜，包括集中式长租公寓品牌大悦乐邑、保利瑜璟阁以及OVU公寓。
一、本月百强榜单
二、榜单解读
1、榜单排名分布：分散式长租公寓品牌与集中式长租公寓品牌上榜率差距缩小
数据来源：迈点研究院
3月百强榜单中，从品牌百强类型分布来看，集中式长租公寓品牌占据绝对优势。集中式长租公寓品牌占比84%，分散式长租公寓品牌占比16%。相比于上月百强榜单，分散式长租公寓品牌占比上升1%。
从品牌上榜率来看，虽然集中式长租公寓品牌仍然占据相对优势，但分散式长租公寓品牌的品牌上榜率与集中式长租公寓品牌差距逐渐缩小。分散式长租公寓品牌本月进步较为明显，上榜品牌数量占本次监测的主流分散式长租公寓品牌的34.78%，比上月上升了2.17%；而集中式长租公寓品牌本月上榜率为38.53%，虽然下降了1.56%，仍然占据相对优势。
本月，新进入百强榜单的集中式长租公寓品牌大悦乐邑、保利瑜璟阁以及OVU公寓微信和微博运营表现突出，推出了三八女神节的节日营销活动，大幅提高了品牌指数；另外，合肥保利熙悦瑜璟阁酒店迎来开业，这是保利瑜璟阁首次进入合肥，保利瑜璟阁在微信、微博端均开展了“免费住”的开业优惠活动，提高了品牌影响力。
2、新型细分主题长租公寓品牌表现：人才服务与院企合作推动人才公寓品牌影响力提升
数据来源：迈点研究院
从长租公寓品牌的细分主题来看，人才公寓品牌上榜率呈现持续上升态势，服务式公寓上榜率继续下降，白领公寓与蓝领公寓品牌上榜率与上月基本持平。
本月，莞寓、壹栈人才公寓、唐巢公寓等人才公寓品牌表现较为活跃，众多品牌推出的线上线下的运营服务、女神节营销活动以及品牌所在集团的年报发布等媒体动态推动品牌指数明显上涨。其中莞寓在院企合作与人才服务方面表现较为突出。作为东莞安居公司打造的首个市属人才公寓品牌，莞寓一直致力于服务人才、吸引人才、助力东莞经济转型发展。3月，莞寓持续在微信端推出一系列的人才服务课程并推动院企合作项目成功落地。3月12日，莞寓所在的东莞安居公司与香港亚洲商学院战略正式签约，今后租客将获得商学院提供的更多学习与深造的机会。此次合作进一步提升了莞寓的人才服务水平，对品牌影响力的推动可见一斑。
3、新型细分背景长租公寓品牌表现：央企系品牌表现最佳，积极承担长租公寓的发展任务
数据来源：迈点研究院
注：同一品牌根据实际情况对应一个或多个背景标签
从长租公寓品牌的细分背景来看，相比于上月，央企系品牌上榜率呈现明显提升态势，提高了41.67%；酒店系和房企系品牌上榜率有一定下降；其他背景的品牌上榜率变化不大。
本月央企系品牌中，中海友里和Youtha有巢表现最佳，品牌影响力提升最为明显。中海长租公寓在微信公众号举行了女神月专属活动，获得了女性客户的积极参与。3月26日，有巢首个租赁社区在上海泗泾正式开业，建筑面积约4万方，含5栋纯租赁住宅和1栋商业中心。同为央企的责任感，驱使这两家企业扛起了长租公寓的发展任务。
据悉，目前国务院国资委直属97家央企，66%的央企设立了租赁公司。近些年，随着政策导向，央企系承担了住房租赁改革的重任。回归租赁本质，实施差异化竞争策略和精细化运营管理或是央企系品牌实现可持续发展的必经之路。
三、细分维度解读
潜在客群关注：潜在客群主要集中于华东、华南和华北，广东省客群搜索频次最高
数据来源：迈点研究院
3月，从长租公寓品牌搜索指数来看，自如租房、魔方公寓、乐乎公寓、保利N+公寓、新派公寓、青客、泊寓、优客逸家、城家公寓和冠寓位于搜索指数TOP10。搜索指数TOP10品牌潜在客群主要集中于华东、华南和华北三大区域，广东省客群搜索频次最高，其次是上海、北京、江苏、四川、浙江、山东等地。
新派公寓客群关注表现强劲，搜索指数从2月的7.75上升至3月的34.5，环比上升345.16%，在各品牌中搜索指数增长幅度最大。潜在客群年龄主要集中于20-29岁，主要为男性；潜在客群的相关搜索词为魔方公寓、旭辉瓴寓和朗诗寓。
媒体关注：聚焦品牌门店开业、年报发布、战略合作与周年活动等
数据来源：迈点研究院
本月，众多公寓品牌和住房租赁企业备受媒体关注的动态主要集中于门店开业、年报发布、战略合作、周年活动等。其中，有巢上海泗泾店、合肥保利熙悦瑜璟阁酒店、龙湖冠寓杭州丁桥天街店、武汉市“万科泊寓2035”正式开业；招商蛇口、万科泊寓、龙湖冠寓、中骏方隅发布2020年年报与业绩；莞寓所在的东莞安居公司与香港亚洲商学院战略正式签约、魔方生活服务集团与江苏苏豪资产运营集团有限公司正式合作；可加公寓迎来创业五周年等。
从长租公寓品牌媒体表现来看，冠寓、泊寓、美丽屋、青客、自如寓、相寓、魔方公寓、自如租房、可加公寓、乐乎公寓位列前十。集中式和分散式长租公寓品牌各占一半席位。本月可加公寓媒体指数增长幅度较高，达178.23%。根据迈点研究院监测，本月可加公寓在迈点网、腾讯房产网、搜狐焦点网、网易房产等媒体平台相关品牌报道有91条，媒体报道主要围绕可加公寓发布全新logo，迎来创立五周年。另外，可加公寓春季租房节正式上线，相关的春季租房优惠活动获得了媒体曝光。
运营表现：春招季多品牌推出新春优惠活动，获得租客积极响应
数据来源：迈点研究院
从长租公寓品牌运营表现来看，本月，冠寓、泊寓、美丽屋、万豪行政公寓、凯悦嘉寓、青客、自如寓、魔方公寓、自如租房和新派公寓位列前十。其中，创业系占4席，酒店系、房企系、中介系各占2席。可见，从运营商背景来看，创业系品牌运营表现仍然较为突出。
近期多品牌推出新春租房优惠活动、女神节节日推广活动等。乐乎公寓、金地草莓社区、大悦乐邑、可加公寓等一众品牌推出新春租房优惠活动；冠寓、中海友里、菀寓等品牌推出女神节活动。本月冠寓运营指数表现最为优异，运营指数值为196.34，环比上升91.16%。这主要得益于其微博、微信平台的良好运营。据迈点研究院监测，截止至2021年3月底，冠寓微博累计发布量为4148，微博粉丝数累计为105518；其中3月微博发布量165条，环比上升4.14%，带动粉丝数环比上升2.72%。微博、微信内容包括春季租房团购优惠、冠寓迎新趴、冠寓6km公益跑、女神节特价房活动等信息。目前微信公众号和小程序可实现地图找房、搬家服务、保洁服务、企业租房、在线客服、社群活动等，给租客提供美好的租住社区体验。
四、细分类型榜单TOP10
五、榜单数据说明
中国长租公寓品牌榜单数据来源于迈点品牌指数MBI，根据3月迈点品牌指数MBI近2000家品牌数据汇总统计而成。具体说明：
1.迈点品牌指数MBI(长租公寓部分)说明
迈点品牌指数MBI(长租公寓部分)主要从搜索指数、运营指数、媒体指数3个维度分析品牌在互联网和移动互联网的影响力。
监测对象：长租公寓
计算公式：MBI=a*SI+b*OI+c*MI
注：MBI，指某品牌的迈点品牌指数MBI数据;a、b、c，指系统中的加权系数;SI(search Index)，指搜索指数; OI(Operation Index)，指运营指数;MI(Media Index)，指媒体指数。
注意：企业或个人可参照品牌指数数据对品牌发展进行监测和预测，但迈点品牌指数MBI不能与其品牌发展完全等同。
搜索指数：一段时期内，品牌关键词在各大搜索引擎中正面搜索频次的加权和。
运营指数：一段时期内，品牌在互联网和移动互联网的运营情况，如微博、微信等。
媒体指数：一段时期内，大众媒体和行业媒体报道中与品牌关键词相关的正面新闻数量。
2.统计时间：2021年3月1日-3月31日
3.监测范围：近2000家市场主流长租公寓品牌
基于百人团队的全时监测、超千种维度的数据抓取、5轮层层精校与自我审核，迈点品牌指数MBI最终得以化繁为简，将繁杂的数据表象精炼为客观指数并加以呈现。历经10年有余的数据积淀与深耕，迈点品牌指数MBI也日益成为洞察行业品牌发展变化的风向标。
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六、关于迈点研究院
迈点研究院成立于2009年，是国内领先的商业空间资产战略研究咨询机构。
迈点研究院长期致力于大数据商业分析平台建设，用“数据生产力”改变认知、提升企业效能，为寻求进入与扩大商业空间领域业务的企业与公共机构，提供基于情报+数据+服务的多元化大数据解决方案。化“数”为“据”，辅助客户制定重大决策，识别投资风险。
迈点研究院率先深入商业空间品牌资产研究，将无形的品牌资产通过有形的数据维度呈现，创新开发了品牌动态数据监测系统-MBI、MCI，被誉为“行业福布斯”榜单。并以此为依据，为需要科学规划项目资源配置的客户，提供战略、运营、组织的咨询服务，提高项目空间资产价值，提升项目运营定价权与收益，稳健财务增长；同时，迈点研究院积极参与公共政策咨询和公共事业建设。是国内领先的聚焦商业空间领域战略、运营、组织以及兼并购方面的专业咨询机构。
经过十余年的互联网大数据沉淀，迈点研究院建立了完整的商业空间产业大数据平台库，涵盖投资开发、品牌建设、运营管理、客群营销等多个版块;与品牌中国战略规划院、人民在线、TalkingData战略合作;覆盖6000家旅游住宿品牌、100000家城市单体酒店、10000家景区乐园品牌、2000家住房租赁品牌、2000家商业办公品牌、1000家物业品牌以及30000家上下游产业链服务商品牌等……
企业接连出现资金危机 长租公寓会消亡吗？
2020年，风口上飞舞了两年多的长租公寓步入寒冬，美股上市公司青客公寓和蛋壳公寓为代表的两家头部企业先后遭遇资金危机，让长租公寓模糊的商业逻辑备受质疑。
2020年2月，优客工场创始人毛大庆与新派公寓创始人王戈宏联名发布了《关于成立“国家租赁产业专项信贷支持基金”扶持中国租赁产业健康发展的建议》，建议中指出，租赁行业由于缺乏金融政策支持，叠加包租模式的先天缺陷，继续发展遭遇瓶颈。
毛大庆与王戈宏的联名建议，实际上经过了与长租公寓行业内排名前三十企业的充分磋商，反映的是行业内头部企业的共同诉求。
包租模式的先天缺陷，实质上就是分散式长租公寓的底层商业逻辑：长租公寓企业本应通过底价收取房源，通过再装修、管理服务提升房源价值，再以相对高的价格租给租户，从而收取租金差，然而，这一模式实现盈利有两大前提，即房源收取价低于租金价，且房源要能够租出去。
但在行业野蛮生长、规模竞跑的两年里，为了加快拓展速度，部分长租公寓企业引入了“互联网打法”——以高价收取房源，快速再装修后以较低价出租抢占市场，迅速提升管理规模，以规模优势获取高额融资，继续扩张。
蛋壳公寓的原CEO高靖曾对记者表示，长租公寓是一种金融产品，长租公寓的运营最重要的就是资本运营。这样的一种行业理解在相当长的一段时间内成为了不少玩家的共识，因此，高收低租跑规模的融资模式、租金贷等等资本游戏屡见不鲜。
风口上的猪，却突遇了年初的新冠疫情，近两个月的经营空档期，相当于凭空增加了一批空置房源，拖垮了青客、蛋壳在内，以资本模式运作、资金链紧张的长租公寓企业。
2020已经过去，企业频频暴雷的余波却依然在不断蚕食着行业的公信力，长租公寓的商业逻辑一次又一次被拆解、审判。让人不禁有此一问：2021年，逻辑被证伪的长租公寓行业，会就此走向消亡吗？
问题是悲观的，但答案或许是乐观的。长租公寓串联着人与人、人与社会，事实上，长租公寓在商业的范畴之外，更关乎民生，从这个角度看，长租公寓或许会沉淀，但绝不会消亡。
2020年，中央经济工作会议再次提到租售并举，在房住不炒的基础上，中央经济工作会议着重指出重视租赁，要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。
利好政策是长租公寓在2017年走上风口的关键因素，在顶层设计上，相关部门对长租公寓行业的关注与照拂是有目共睹的。但对行业而言，亟需更具体、更落地、更实际的优惠政策，弥补行业的缺陷。
蓝绿双城创始合伙人、董事长曹舟南这样评价长租公寓的盈利模型——以杭州为例，长租公寓的回报率大概是2.5%，而税收等财务费用和贷款利率加起来，成本就达到5.5%，在现有政策、税收环境下，长租公寓做一套赔一套。
一些城市已经在尝试改变这一局面。2020年10月22日，南京市税务局、南京市住房保障和房产局发布《关于进一步支持住房租赁市场平稳健康发展的公告》，对向个人出租住房的住房租赁企业提出了具体减税政策：小规模纳税人，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳应纳税额；一般纳税人，可选择适用增值税简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳应纳税额。
乐乎公寓创始人兼CEO罗意认为，如果类似的税收优惠能够普及，长租公寓原本微薄的投资回报也会变得可观，资本、机构也会更愿意投资长租公寓行业。
据多位业内人士透露，如果全国推行南京所试点的3.5个百分点税收优惠，对绝大部分优质长租公寓企业而言，已经足以让盈利模型成立。更重要的是，只要税收优惠能够匹配，长租公寓企业就能合理利用资产证券化方式完成项目的健康融资，完善退出和再拓展机制，形成良性循环发展。
另一方面，国资背景、银行保险类别的大型机构也在长租公寓领域持续深耕，如建行旗下的建信住房、平安保险旗下的平安不动产等，对这些有着资金成本优势、项目资源优势的机构而言，始终站在政策一线的长租公寓行业依旧是长期回报率可观的持有型资产，而这对轻资产代运营企业来说又是一片快速扩大的蓝海。
不可否认，2021年的长租公寓依然会是艰难的一年，行业公信力的急剧下降，正将大部分头部玩家积累的品牌效益归零，但这或许又是长租公寓企业回归租赁服务本质的契机。包租模式的“重资产”盈利模式站稳脚跟，提升运营效率和出租率将取代规模竞赛；为大机构代运营的“轻资产”发展模式逐步发力，运营能力成为长租公寓品牌真正的核心护城河。
行业的发展总是螺旋上升，我们有理由相信，2021年，长租公寓将重整旗鼓，再出发。
中国比较著名的长租品牌公寓有哪些？
中国比较著名的长租品牌公寓有泊寓、魔方公寓Mofang、自如ziroom、冠寓、窝趣。
1、泊寓：
万科旗下长租公寓品牌，致力于提供高品质居住空间与创意时尚生活，较早推出长租公寓的房地产企业“泊寓”，有态度的城市青年家。泊寓是为青年群体，提供优质租住空间及一体化社区服务的长租公寓品牌，支持线上线下平台，线上预约看房。
2、魔方公寓Mofang：
魔方生活服务集团是中国知名的连锁长租公寓运营商。魔方集团以多款公寓产品切入租赁领域的各个细分市场，以综合运营能力为精英人士、白领、企业基层员工提供安全、便捷、 舒适、友好的租住解决方案，通过“聚焦租住本质”的产品及系列增值服务业务，打造以公寓为核心的生活服务平台，构建新租住生态圈。
3、自如ziroom：
自如是一家提供品质居住产品与生活服务的科技独角兽公司，成立于2011年10月18日，业务涉及国内外十几余座城市。是受人喜爱和尊重的长租公寓品牌及青年居住社区，服务近300万租客。
自如旗下拥有自如友家、自如整租、业主直租、自如豪宅、自如寓、自如驿、自如ZSPACE等产品，为用户提供保洁、搬家、维修等服务。
4、冠寓：
冠寓是龙湖集团包含地产开发、商业运营、智慧服务在内的四大主航道业务之一，面向新世代人群租住生活形态及消费升级需求推出的集中式长租公寓品牌，将“住、商、办公、社交、服务”生态化联动一体，贯通整个城市的生活资源为租住人群所用，为年轻人这一城市的中坚力量创造更加优质的生活体验。
5、窝趣：
铂涛集团旗下青年公寓品牌，专注于为都市青年提供集舒适的居住环境/社交活动/互联网+服务为一体的生活体验，窝趣以“连接美好体验”为愿景，通过创建、投资、合作等形式，连接酒店、咖啡、共享办公、艺术公益平台等领域中具有独特性的品牌，为消费者构建一个丰富多彩的体验生活圈。
目前市场上的长租公寓遍地开花，比较著名的有相寓PARK、you+、湾流、魔方这些，其中相寓PARK是相寓为城市白领打造的高品质长租整栋公寓，提供个性化的居住空间，贴心的管家服务，及丰富多彩的社群活动。相寓PARK是生活方式和社交平台，这里的生活方式是个性、共享、愉悦。在这里，不仅可以找到一起玩游戏的伙伴，一起跑步的跑友，一起打拼的伙伴，还可拥有专属你的个性空间，这就是相寓PARK的生活，随你心意，随你所欲。
提到中国比较著名的长租品牌公寓，那就不得不来讲一讲业务始于2001年的我爱我家房管业务了——也就是2015年全新设立的全新品牌相寓……
今天要下班了，先挖个坑，以后慢慢补
1、泊寓：
万科旗下长租公寓品牌，致力于提供高品质居住空间与创意时尚生活，较早推出长租公寓的房地产企业“泊寓”，有态度的城市青年家。泊寓是为青年群体，提供优质租住空间及一体化社区服务的长租公寓品牌，支持线上线下平台，线上预约看房。
2、魔方公寓Mofang：
魔方生活服务集团是中国知名的连锁长租公寓运营商。魔方集团以多款公寓产品切入租赁领域的各个细分市场，以综合运营能力为精英人士、白领、企业基层员工提供安全、便捷、 舒适、友好的租住解决方案，通过“聚焦租住本质”的产品及系列增值服务业务，打造以公寓为核心的生活服务平台，构建新租住生态圈。
3、自如ziroom：
自如是一家提供品质居住产品与生活服务的科技独角兽公司，成立于2011年10月18日，业务涉及国内外十几余座城市。是受人喜爱和尊重的长租公寓品牌及青年居住社区，服务近300万租客。
自如旗下拥有自如友家、自如整租、业主直租、自如豪宅、自如寓、自如驿、自如ZSPACE等产品，为用户提供保洁、搬家、维修等服务。
4、冠寓：
冠寓是龙湖集团包含地产开发、商业运营、智慧服务在内的四大主航道业务之一，面向新世代人群租住生活形态及消费升级需求推出的集中式长租公寓品牌，将“住、商、办公、社交、服务”生态化联动一体，贯通整个城市的生活资源为租住人群所用，为年轻人这一城市的中坚力量创造更加优质的生活体验。
5、窝趣：
铂涛集团旗下青年公寓品牌，专注于为都市青年提供集舒适的居住环境/社交活动/互联网+服务为一体的生活体验，窝趣以“连接美好体验”为愿景，通过创建、投资、合作等形式，连接酒店、咖啡、共享办公、艺术公益平台等领域中具有独特性的品牌，为消费者构建一个丰富多彩的体验生活圈。
长租公寓未来可期，企业需夯实运营能力助力行业发展
虽然2020年，长租公寓行业冲刺着负面的声音，但是最近中央发布的信息说明大力发展租赁住房依然是我国未来的重点任务之一。未来行业将进入“规范”与“发展”并举的时代，窝趣等头部企业能够起到标杆示范的作用，以轻资产模式帮助公寓业主提升项目收益的同时，带来规范化、流程化、透明化的运营，带动行业规范发展。
“规范”与“发展”并举，住房租赁行业未来可期
12月16—18日召开的中央经济会议以前所未有的力度“着墨”和强调租赁市场的发展和建设。12月21日，全国住房和城乡建设工作会议在京召开。会议要求，2021年要大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题。虽然2020年的疫情给整个行业的经营带来巨大挑战，让一大批不规范的或经营能力差的企业集中淘汰，长租公寓暴雷、哄抬租金、高收低租、租金贷等关键词让整个行业冲刺着负面的声音，但是大力发展租赁住房依然是我国未来的重点任务之一。
对于目前租赁市场出现的问题，中央经济工作会议指出，解决好大城市住房突出问题是2021年重点任务之一，并从土地供应、降低税费、规范市场行为等多方面明确了租赁住房市场的具体工作要求。下一步，监管部门将“规范”与“发展”并举，推动建立租购并举的住房制度。
规范行业，需要有实力的企业作为标杆
住房租赁行业的规范发展，需要行业里的每一家从业企业能够达到规范的要求，更需要头部企业能够起到标杆示范的作用。窝趣从成立之初，以“三好”——好房子、好朋友、好服务为标准，并建立自己的公寓运营SOP。
窝趣标准化、流程化、专业化的运营被行业认可，并被行业机构评委：
第九届金砖价值榜 最具影响力标杆典范公寓运营商
2020绿色放心公寓
中国住房租赁企业家领袖峰会·白云山论坛 中国住房租赁诚信守约经营企业
18年58安选品质典范企业
第二届房地产租赁领袖峰会2018年住房租赁行业示范单位
窝趣上海宝山共富轻社区荣获首批租赁式公寓精品示范店
中国房地产风云榜年度品牌公寓运营典范等。
并与国企合作了广州体量最大的公租房项目——窝趣广州萝岗和苑人才公寓、桂林经开人才公寓等项目。
夯实运营能力，推动行业规范
坚持长期价值主义，不断夯实运营能力，降低运营成本，提高自身的服务质量，是窝趣在逆境中依然向前发展的根本。
窝趣秉承“客户第一”的管理理念，将客户的利益放在首位，为客户创造价值。窝趣主要为政府/国企、房企、投资机构、公寓业主提供服务。
窝趣有“全模式”的发展方式，是基于市场上的项目投资人找到窝趣寻求合作的时候有的是拿到毛坯物业、有的是已完成装修、还有的是已经在运营的公寓。针对不同状态的物业、不同需求的项目投资人，窝趣推出6种合作模式，包括：
全标准输出+全链条运营的管理直营模式；
人才+系统+会员+销售的委托管理模式；
保障物业投资人获得稳定可持续长期经营的直营及收购模式；
优势共享+风险共担的合作经营；
针对挑战的模块化输出；
低门槛获得专业运营商咨询服务的轻加盟模式。
与窝趣合作可共享窝趣标准化、流程化、专业化的运营，推动行业走向规范。行业走向规范的同时，也将为规范的企业营造更佳的市场环境。
谁在逆市布局长租公寓
尽管爆雷不断，但依然有企业逆市布局长租公寓市场。
自今年疫情以来，部分十强房企和机构运营方逆市开始加码长租公寓业务。“做大物业为的是估值，加码长租公寓更有利于长线业务的布局和消化持有型物业的资金压力。”知情人士透露，龙湖、旭辉、万科等优质企业在这一板块的融资成本已经降至4%左右，疫情后较为宽松的融资环境为持有型物业的发展奠定了基础；此外，大量一线城市配建的持有型地块或实验的农村集体建设用地项目也倒逼开发商去做好长租公寓这一业务线。另一维度，为了应对市场可能出现的下行风波，部分企业和机构在长租公寓板块逆市布局的同时，也在进行着结构性调整：收缩部分风险较大城市的业务，改变过去标准化装修、一次性签订长期合同的方式，部分企业开始做“轻”长租公寓业务：寻找房况较好的房源，不进行大规模投入，降低持有成本，提高企业内的运转效率，降低客单成本与租客租金，最终提高风险应对的能力。
万科龙湖旭辉领跑
朗诗寓合景中骏跟上
数据显示，截至三季度末，万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓规模继续领跑增长，聚焦开业转化的同时，新增管理规模持续跟进。朗诗寓、合景泰富、中骏方隅新增开业均超1000间。
以龙湖冠寓为例，中报数据显示，截至2020年6月底，冠寓累计开业房间数量达7.9万间，开业超过6个月的房源出租率为88.6%；上半年实现物业投资业务不含税租金收入33.6亿元，其中租赁住房占比达到21.8%。按此计算，目前龙湖冠寓营收规模约7.3亿元。受疫情影响，2020年上半年冠寓单房营收约18532元，环比涨幅约19%。
龙湖集团(港股00960)在2020年中期业绩报告中还提及，“冠寓作为主航道业务之一，已在北京、上海、深圳、杭州、南京、重庆、成都等一线及二线城市开业运营，未来也将随着市场的需求增长稳步推进”。并表示，商业运营及租赁住房两项业务的投入及发展，将为该集团未来投资物业租金的增长奠定坚实的基础。
万科泊寓方面，中报数据显示，截至2020年6月底，万科房地产开发销售相关业务占比有所下降，多元化业务占比小幅提升。其中长租公寓业务半年营收超过10 亿元，占多元化业务营收比例约1/3。租金方面，2020年上半年，泊寓租金收入高达 10.5亿元，明显高于其他企业。期内，新增开业1.89万间，月均开业超过3000间。
旭辉领寓相关负责人在接受记者采访时直言，房企系长租公寓首先在品牌背书上有绝对优势，接触一手物业资源的机会较其他机构型要大，自持物业的贡献能力也强。同时依托房企多产业链支撑和协同，可以从项目顶层设计、产品打造、品牌树立、运营管理、系统支持、社区服务等多个方面，提供包含公寓、物业、商业等不同业态的租赁社区全模块、全链条综合服务方案，用资产管理的思维和能力，帮助业主实现资产价值最大化。
出租率整体好转
质量和效率成活下去关键
若从出租率角度来看，在上半年行业整体拓店节奏放缓的背景下，万科泊寓及龙湖冠寓均保持了较高的出租水平。克而瑞数据显示，2020年上半年，万科泊寓开业6个月以上项目出租率攀升至 93.7%，居行业前列；拉长时间线看冠寓，2017-2020年冠寓项目整体出租率呈现不断增长趋势，其中尤以2019年增速最为显著。
据最新发布的三季报，期内万科租赁住宅业务新增开业0.85万间；截至2020年9月底，累计开业约13.58万间，成熟期项目的出租率为95.3%。
事实上，“有野心”的企业开始筹谋新一轮发展背后，是转暖的市场。
据克而瑞数据，今年三季度，房企系长租公寓整体精耕运营规模拓展恢复增长，环比增长5.6%；新开业规模增长6.2%，与二季度持平；运营商长租公寓方面，在今年三季度积极调整经营情况后，整体开业规模环比小幅上涨4.1%。从运营商规模榜TOP 10企业排名来看，魔方、乐乎、世联红璞位居前三。
有行业人士指出指出，部分战略上主动布局长租公寓赛道的房企系品牌，经过几年的沉淀和发展，规模与经营质量均稳步提升。在行业仍然以追求规模扩张为主的阶段，一些企业已着力转型提升经营质量和经营效率。
“三季度，收并购事件频频落地，主要发生在头部企业之间，由于头部规模型企业拥有相对稳定、优秀的运营管理团队，能支撑逆市中的规模化扩张。”
结构性调整已经在路上
扩张之外，长租行业引人注目的还有体现行业发展信号的结构性调整，如：缩减在管房源规模以及调整城市布局。
以万科泊寓为例，据其2020年中报披露，尽管在拓房数量及租金收入两大指标上，泊寓在房企系长租企业阵营中位次靠前，但聚焦到城市布局上，2020年上半年泊寓城市扩张策略上有所收缩，从2019年中期的35城降至33城。
有收缩动作的还有我爱我家旗下长租公寓业务线——相寓。据该集团今年5月举办的2019年度业绩说明会上透露， 2019年相寓在管规模减少了约3万套，原因在于“基于市场的主动收缩”，并称相寓此次规模缩减使得单套房收入和毛利率有所提升。我爱我家北京公司总经理高晓辉在接受记者采访时也直言，“通过研判租赁市场的变化趋势，相寓自2019年初开始就主动调整布局，降低不良库存，坚持以运营周转效率为核心策略，聚焦租赁需求稳定提升的区域”。
有行业人士分析指出，企业依据市场进行结构性调整是战略发展必然，也是企业进行精细化成本管理的需要。“从时间维度来看，市场呈明显周期性变化，旺季和淡季，市场需求和租赁人群会呈现阶段性变化。应根据出房情况来决定收房速度，将库存维持在健康水平。同时，疫情也倒逼企业不断优化布局、减缓新拓房源速度以及迭代产品形态。”
10家企业违规被曝光 海南长租公寓有市场吗？
“高收低出、长收短付”，是住房租赁市场的毒瘤，不仅侵犯租户和房东的利益，还把住房租赁市场搅得乌烟瘴气，要想还住房租赁市场一片清净，摘除毒瘤刻不容缓。
近日，海口市住建局在海口市住宅与房地产网站公开曝光了10家违规住房租赁中介机构和住房租赁企业的违规行为，其中4家已被公安部门立案侦查，8名涉嫌犯罪的嫌疑人已被逮捕或刑事拘留。
图片来源：海口市住建局
据天眼查结果显示，在曝光的名单中，除了海口市良哲房地产营销策划有限公司成立于2018年12月，其他9家均成立于2020年，其中海南轻居和海南品冠两家成立于10月份，寿命不过才3个月。
违规详情中，10家中介和企业无一例外，均采取了“高收低出、长收短付”的模式，涉嫌合同欺诈。
01
政府强化监管，环境净化
事实上，自2020年12月开始， 海口市住建局便启动了房屋租赁市场专项整顿工作，分类排查全市7520家房屋租赁企业。且此次整治行动将持续一个月，对辖区内的房屋租赁企业进行全面排查，包括分支机构和个体工商户，并分类进行整顿。
整顿工作中，将对未依法备案经营、超范围经营等的房屋租赁企业进行处罚直至吊销营业执照，对不符合设立条件且在期限内不整改规范的房屋租赁企业，责令其变更经营范围后办理注销登记，对未办理房屋租赁合同备案的房屋租赁企业依法依规予以处罚。
若出现“高进低出、长收短付”、发布虚假信息、加价乱收费等行为将列入企业经营异常登记信息，不良行为将被列入行业信用管理。
为此，海口将在“智慧房产系统”的基础上加快完善房屋租赁信息系统平台，运营网络信息手段加强企业信用管理、确保房源信息真实，并实现租赁合同即时网签备案，建立健全符合实际的长效管理工作机制，促进房屋租赁市场平稳健康发展。
2020年的12月26日，海口市住建局又发布了《关于进一步加强全市住房租赁市场监管规范市场秩序的通知》，明确承租人向房屋租赁企业支付周期超过3个月的，房屋租赁企业应将收取的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金存入监管账户，中介机构不得赚取租金差价。
《通知》还特别强调，凡是在海口市从事住房租赁活动的，以及转租住房10套以上的单位或个人，须依法办理市场主体登记，从事房屋租赁中介服务的机构经营范围应当含有“房地产中介”；从事住房租赁经营的企业经营范围应当含有“房屋租赁”。
此次海口市住建局公布违规中介和企业的行动，是一次范例，可以看到，政府部门对整治住房租赁市场的高度重视，也在一步步真正地将监管措施落实到位。
海口市住建局的相关负责人也表示，之后还将进一步深入贯彻落实加强房地产市场调控，构建租售并举的房地产市场体系的工作部署，严厉打击租赁市场的各类违法违规行为，公开曝光侵害群众利益的企业，将存在违法违规行为列入企业或个人信用记录，继续强化市场整治、完善长效机制，切实优化住房租赁市场环境。
02
品牌长租公寓，如何发展？
随着踩着红线苟且偷生的劣质企业被淘汰，海口市的住房租赁市场少了些阴霾，多了些光亮。然而，长租公寓品牌在这片土地上，似乎处于缺位状态。
据58同城上的信息显示，海口市的租房板块，并未单独显示“品牌公寓”分类，所展示房源均来自于当地的一些房产或中介机构。贝壳租房上的数据则显示，海口共有3358套租赁房源，但其中合租仅有一套，其余均为整租。
图片来源：贝壳租房
其实在2018年6月底的时候，海南本地龙头房地产企业——海航地产，曾推出首个长租公寓品牌“海尚丝寓·耘所”，旨在为城市白领提供全新的租房选择。
然而，该项目在正式开业后两个月，入住率不到30%，目前在网上也暂时无法搜索到海尚丝寓·耘所的房源信息。
于是，海口的长租公寓市场目前近乎空白，大多数本地中介甚至对“长租公寓”的概念表示陌生。传统的租房模式，依然占据海口九成以上的市场。
这让人禁不住想问，品牌长租公寓在海南有市场吗？
2018年，海南省提出了“百万人才进海南”的计划；2020年6月，中央和国务院正式对外公布了海南自由贸易港建设的总体方案。
自由贸易港的建设，将为海南的经济发展带来强大的发展机遇，这意味着，海南势必将加大人才引入的力度，与此同时，必先解决好安居问题，而在购房政策趋严的形势下，这个缺口需要租赁住房来补充。
海南省政协委员胡祥提到，目前海南的租房市场主要由房产中介和无组织的个体户经营，其优势是经营灵活，但同样存在缺陷，如经营规模过小，随意性很强，房客缺乏安全保障等等。
此次海口的整治工作，虽取得了些成效，但要健全整个住房租赁市场，或许还需要有实力有信誉有影响力的品牌长租公寓来当领头人，通过市场竞争来规范租赁行为。
另一方面，政府也在政策上鼓励和发展住房租赁市场。2019年4月，海南省住建、自然资源和规划、财政、公安、税务、金融等9个部门联合印发《关于支持和规范住房租赁市场发展的通知》，从税收、金融、用地等方面多渠道支持住房租赁经营。
同年，海口还被列入集体建设用地建设租赁住房试点城市。2020年8月，海南省唯一一个集体建设用地建设租赁房项目——海口琼山区上丹村，已正式开工，预计将于2022年9月份完工。
但是，长租公寓存在前期投入大，回报周期长，短期盈利难等痛点，如何与海南市场有机融合，将是一个充满挑战的课题。
海南的住房租赁市场在逐步净化，也等待着品牌长租公寓入场布局。当然，不只是海口市，2020年，全国已有多个城市，陆续开展了对住房租赁市场的专项整治工作。
在中央提出的“解决好大城市住房突出问题”的大背景下，全国各地都在行动。之后国家和政府对住房租赁市场的监管只会更加严苛，提高市场准入门槛，甚至亲自下场，掌控市场发展节奏，还社会和公众一个健康可持续发展的住房租赁市场。
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