本文目录一览：
- 1、买卖不破租赁的司法解释
- 2、房屋租赁合同无效的法律后果
- 3、不定期租赁合同的法律规定
- 4、2021年起，《民法典》租赁合同增5项新规，想租房的可以看看
- 5、律师必看：承租人提前解除房屋租赁合同涉及的三个法律实务问题
- 6、新租赁准则 2021年
- 7、房屋租赁合同保存年限
- 8、租房合同起止时间
- 9、租赁合同无效的几种情形
买卖不破租赁的司法解释
买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。
我国法律有明确的规定：《合同法》(自2021年1月1日起废止)第229条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》(自2021年1月1日起废止)第119条第二款规定：私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。
买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。
1、动产租赁的限制适用
从买卖不破租赁原则产生的历史条件及各国立法规定来看，该原则应当不适用于动产租赁。动产租赁不应当适用该原则，其理由如下：
第一，动产的种类繁多，且价值普遍较低，通过市场交易很容易取得，因此，没有必要给予动产租赁权以特殊的保护。
第二，对动产租赁适用“买卖不破租赁”原则，不利于财产的流通，不利于充分发挥财产的效用，不符合物尽其用的财产利用原则。
第三，租赁权的物权化应有一定的边界，否则不但有违租赁权物权化的初衷，而且会导致法律体系的紊乱，这一边界应通过其适用的客体体现出来，即租赁权物权化应是指不动产租赁权的物权化。第四，从各国立法来看，立法例上都是对不动产实行租赁权物权化。
2、在不动产抵押权之上设定的租赁关系的限制适用
抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。
即在抵押权之上设定的租赁关系限制适用该原则。司法解释做出如此规定的原因在于：虽然对于承租人享有的承租权，古今立法者的态度经过了从“买卖击破租赁”到“买卖击不破租赁”的变迁，逐步体现出一种租赁权物权化的趋势，但是，法律对租赁权效力的特殊规定只是强化了债权的效力，从而达到对租赁人权利保护的目的，但租赁权的性质不因此而改变。在将房屋抵押后再出租的情况下，仍然适用“先物权优于后债权
3、在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的限制适用查封是指人民法院执行人员将作为执行对象的财产加贴封条予以封存，禁止被执行人转移或处分的措施，体现了国家公权对私权的干预和救济。其本质上是一种公法行为。查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权，不动产被查封后，其所有人或使用权人丧失了对不动产的处分权。因此，被查封的财产，债务人或其他人擅自处分的，该处分行为无效。
4、破产财产处理过程中的限制适用
破产企业的房屋建筑作为破产财产，必然要进行拍卖或变卖，所有权肯定会发生变化;以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产，其权属同样会发生变化。在破产案件中，对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，在破产财产处理过程中，一般应限制适用“买卖不破租赁”原则。
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【法律依据】：《民法典》第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第七百零四条租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
第七百零五条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
第七百零六条当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。
房屋租赁合同无效的法律后果
房屋租赁合同无效，则合同自始没有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法（自2021年1月1日起废止）的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”《民法典》第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。法律依据:《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第五条 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法（自2021年1月1日起废止）的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民法典》 第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
不定期租赁合同的法律规定
法律解析：《合同法》（自2021年1月1日起废止）中没有单独对租赁 合同的违约 金作出规定，所以，关于租赁合同的违约金，可以参照合同法的一般条款。 《合同法》（自2021年1月1日起废止）第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的 损失赔偿额 的计算方法。 约定的违约金 低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 也就是说，当事人可以自由约定合同内容，可以根据合同目的，合同可能存在的风险，在合同中约定违约情形、违约金数额或者是计算方式。 当发生合同履行争议时， 没有约定违约金 的，可以要求赔偿实际损失；违约金低于实际损失的，当事人可以按照实际损失要求赔偿；违约金过分高于实际损失的，当事人可请求予以适当减少。违约金超过造成损失的30%，可以认为是过分高于实际损失。
法律依据：《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第一百四十四条、第一百五十三条 《商品房屋租赁管理办法》第六条
2021年起，《民法典》租赁合同增5项新规，想租房的可以看看
2021年1月1日，现行《合同法》已被废除，《民法典》取代其地位。其中关于房屋出租的法律规定做了重大的修改。总体来看，更加有利于保障租房人的居住权益，同时也兼顾了出租人的权益。 “居者有其屋”是一项重要的人权保障，国家一直非常重视人民群众的居住问题，一方面强调“房屋的居住属性”，打击炒房行为;一方面通过法律保障租房人的居住权益。 本文带你盘点《民法典》里关于房屋出租的新规定:
01 设立居住权的房租不能出租 一旦你承租了设立居住权的住宅，你的租赁合同将被认定为无效。有人会质疑:以前从来没有遇到过这事。从明年开始，大量房屋将可能设置居住权，这样的房屋将被视为 租房 雷区，千万不能去碰，因为法律不允许出租。 法律风险 提示: 租房人应当要求在《 房屋租赁合同 》中写明:“该房屋没有设立居住权，且在 租赁 期间也不得新设居住权。否则出租人应承担****元违约金。” 法律规定: 《民法典》第三百六十九条:居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
02 出租人发现房屋被转租应及时提出异议，期限为6个月 现在有不少二房东，将自己承租的房屋转租给第三人，自己收取 租金 差价。但是二房东这种转租行为，如果没有经过出租人同意，这种转租是可以被解除的。但是出资人知道承租人进行转租的，6个月不提异议，就视为同意转租。 法律风险提示: 实际租房人应当要求在《房屋租赁合同》中写明:“该房屋属于出租人所有，不是转租的房屋。”并查验 房产证 ，这样切实保障自己的权利。如果知道房屋是转租的，则要求出租人出具转租的函。 《民法典》第七百一十六条:承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 《民法典》第七百一十八条:出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。 03 房屋权属有争议或者查封，及时退租解除合同 房屋所有权发生争议，或者出租人因为诉讼纠纷，房屋被司法机关查封、甚至拍卖，严重影响了租房人 生活安宁权 。这次新法保护租房人的合法权益，明确了当房屋被司法机关或者行政机关依法查封、扣押，房屋权属有争议时，租房人可以退房! 租房人一旦发现房屋被司法机关或者行政机关依法查封、扣押;或者房屋权属发生争议时，保留好相关证据，并及时通知出租人要求解除合同。 《民法典》第七百二十四条:有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同: (一)租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押; (二)租赁物权属有争议; (三)租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。
04 租房人享有有限租赁权，租期到了不会被赶出去了!(搬家好烦) 除非是居住特别不满意，租房人都不太愿意搬家:一是搬家特别辛苦;二是会增加很多成本和费用。 但是现实生活中经常发生这样的事，合同到期后，房东告诉租房人，我不想再租给你了，租房人只能到处去找新的房源。这种事情从明年开始结束了，法律明确规定房屋承租人享有优先承租权。 优先承租权是指同等条件下优先权，如果价格达不成一致，那么优先承租权将不再享有。所以租房人要想获得优先承租权，就要匹配最新的租房价格，这点比较难。 《民法典》第七百三十四条:租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。 租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。
05 承租人 优先购买权 发生变更，近亲属优于承租人 《合同法》仅仅规定了出租人在出售房屋时，租房人享有优先购买权。这必然导致一个问题:如果出租人想将房屋过户给自己的孩子、父母，却需要征求租房人的意见，因为租房人有优先购买权。特别是低价卖给自己的兄弟姐妹，租房人也享有同等条件优先购买权。这和我们的社会风俗产生了巨大的冲突。 这次法律做了重大修改:房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的，租房人不享有优先购买权。并且法律还规定:租房人应当在15日内明确表示自己要购买，否则放弃优先购买权。 在出租人出售房屋时，租房人如果想购买出租人的房屋，必须要及时表达自己想购买的意愿，时间仅为15日，否则将丧失优先购买权。 《民法典》第七百二十六条:出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。
出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。 以上都是我从《民法典》中了解到的 为了不在生活中踩雷，我们应该学好法律知识。遇到事情不用花很多钱咨询律师，那么如何学习法律知识呢?我推荐你这本《民法典》 与此同时，《民法典》也被称为社会生活百科全书，它与我们的衣食住行密切相关，它不仅包括婚姻家庭的内容，还包括物权编、合同编、人格权编、继承编、侵权责任编等，在民法典中发生了更多的变化。 当今社会，我们可以不斤斤计较，但不能做法盲，在遇到事情时放弃保护自己权利的机会。 作为中国第一部以“典”命名的法律《民法典》又被誉为“社会生活的百科全书”，这是一本与14亿人民生活密切相关的法典，几乎囊括了你自出生到读书、到工作、到买房买车、到生儿育女、到分家析产、到安享晚年的一切大事小事，平时对这方面空白的朋友，不妨有空翻一翻，学法懂法对我们的生活都有帮助。
律师必看：承租人提前解除房屋租赁合同涉及的三个法律实务问题
为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》等法律规定，结合民事审判实践，最高人民法院于2020年12月29日发布了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)，《解释》对房屋租赁合同的适用范围、合同无效的情形、合同解除时装修装饰残值的处理、承租人的优先购买权等作了详细规定。本文旨在重点介绍承租人在提前解除房屋租赁合同情形下涉及的三个法律实务问题。01 承租人在自愿承担违约责任的情形下，是否有权提前解除房屋租赁合同? 根据《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第五条的规定，承租人在租赁合同履行期限内拒绝接收房屋，或者单方搬离租赁房屋并通知出租人收回房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其拒绝接收或搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，出租人有权据此解除合同，但合同另有约定的除外。经法院释明出租人坚持不解除的，考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，法院可以直接判决解除租赁合同，并根据案件具体情况以出租人收回房屋、当事人起诉或判决生效之日等时间合理确定合同解除的具体时间。承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任，出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务，具体损失数额由法院根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价，承租人的过错程度等因素予以酌定，一般以合同约定的三至六个月的租金为宜。 司法案例:2021年11月山东省青岛市中级人民法院发布十个审理房屋租赁合同纠纷典型案例之三: 【案情简介】 张某作为承租人与出租人某房产经纪公司签订《房屋租赁合同》，其中约定承租人提前退租，应提前30日书面通知出租人，结清各项费用后，按月租金的200%支付违约金。在房屋租赁期间，张某欲解除合同，便通过微信向该公司工作人员提出。但因支付违约金等事宜双方未达成一致意见，张某于2020年10月27日直接搬离租住房屋，未办理交接手续，也未交还钥匙。 【裁判结果】 后张某起诉请求确认搬离房屋时租赁合同解除，并要求退还相应费用数千元。一审、二审法院经审理均认为，其主张的理由不成立。
【法官点评】 承租人无正当理由提前解除租赁合同、搬离租赁房屋的，构成违约，应当承担相应的违约责任。同时承租人负有及时与出租人妥善办理房屋交接手续，及时将租赁房屋交还出租人的义务，尤其要避免一走了之，而使租赁房屋处于空置状态，造成不必要的损失。通常，承租人提前搬离租赁房屋的，一般以承租人将租赁房屋妥善交接给出租人之日作为租赁合同实际解除的时间。对出租人来说，如果承租人已经实际提前搬离了租赁房屋并请求出租人接收房屋的，出租人享有依据合同约定或法律规定追究承租人违约责任或要求承租人赔偿相应损失的权利，鉴于房屋租赁合同的自身特性，一般不适宜强制承租人继续履行租赁合同。因此，为防止合同僵局出现和房屋空置损失扩大，出租人亦应及时配合承租人交接房屋，否则出租人拒不配合或故意拖延接收房屋，亦将会面临房屋空置损失扩大的责任。为减少此类纠纷发生，当事人双方应秉持诚信原则，依法依规依约履行各自的权利义务。 合同的解除包括法定解除、约定解除和协商解除三种情形。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十四条的相关规定，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。承租人在自愿承担违约责任的情形下，依然不享有单方解除房屋租赁合同的权利。若承租人主张违约金过高，在出租人无法证明实际损失的情况下，可以结合欠付租金的数额、合同的实际履行情况、出租人的过错程度等情况要求法院酌情减少违约金。02 在承租人单方解除房屋租赁合同的情况下，解除合同的时间以承租人向出租人提出单方解除合同的时间或通知交接的时间为准，还是以其他时间为准，比如出租人明确接受退租的时间还是双方实际办理房屋交接手续的时间? 承租人单方通知出租人解除合同和单方退场腾房的行为不是法律规定或合同约定的单方面解除合同的条件，通知送达的时间不能认定为合同解除的时间。根据目前所查阅的法院裁判规则，解除合同的时间一般情况下为对方同意解除的时间、腾空房屋且与对方完成交接的时间或对方将房屋出租给第三人的时间或起诉之日。
司法案例: 1、(2021)京03民终5140号 法院认为:在双方关于合同解除协商无法达成一致的情况下，远东信德公司向本院提起诉讼后，幸运时间公司于2020年9月23日明确提出反诉，请求依法解除房屋租赁合同，故该反诉时间应为房屋租赁合同的解除时间。 2、(2022)京0116民初1852号 法院认为:原、被告双方所签订的《房屋出租合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为有效。合同签订后，双方应按照合同约定履行自己的义务。关于解除合同一节，原告要求解除合同，被告答辩称同意，本院准许。但是合同解除的日期以被告收到民事起诉状日期为合同解除日期，即2022年3月22日。 3、(2022)京01民终2328号 法院认为:中国农行石景山支行在2020年6月20日以书面形式告知菠乐科技公司租赁合同在2020年6月25日提前解除;此后至2020年10月10日中国农行石景山支行与菠乐科技公司协商后，中国农行石景山支行最终全部搬走承租房屋内的设施设备、将房屋交还菠乐科技公司。中国农行石景山支行作为违约方本不享有单方解除租赁合同的权利，但是由于双方之间的租赁合同已经限入合同僵局且在2020年10月10日之后并无实际的履约事实，故本院认为双方租赁合同的解除时间应当认定为2020年10月10日，一审法院认定租赁合同于2020年6月25日解除确有不当，本院对此予以纠正。03 长期租赁合同中，承租人提前解除合同，合同中约定的免租期如何适用? 除双方另有协商一致外，按照承租人实际占用房屋的时间计算租金。 司法案例:(2022)鲁02民终3809号 法院认为:免租期的设定通常是长期租赁合同中，出租人对承租人在装修等期间内部分租金利益的让渡。在承租人提前解除合同的情况下，如仍按原合同执行免租期的约定，将显失公平。本案租赁合同签订于2019年6月11日，约定租期为10年，双方一致认可免租期至2019年12月11日，故在租赁合同提前解除的情形下，綦菁颢应当按实际占用房屋的时间交付租金。
04 结语 房屋租赁合同纠纷是司法实践中常见的合同纠纷，但在实务中呈现的法律状态各不相同，常常与拆迁、疫情、房屋买卖等各种问题交织在一起。本文从承租人提前解除房屋租赁合同的角度，总结了法律实务中的三个常见问题，提炼了相关司法实务观点，供大家相互学习和交流。
新租赁准则 2021年
法律分析：一、核心变化：承租人不再区分租赁类别
新租赁准则取消了承租人关于融资租赁和经营租赁的分类，要求承租人对所有租赁按单一的模型确认使用权资产和租赁负债，选择简化处理的短期租赁和低价值租赁除外。同时按照固定资产准则的相关规定计提折旧并进行减值测试。
二、出租人租赁类别判断标准及会计处理的变化
新租赁准则增加了出租人融资租赁的判断迹象
虽然对承租人不再划分租赁的类别，但对出租人仍采用经营租赁加融资租赁的双重模型。
三、特殊业务模式：转租赁
新准则要求转租出租人对原租赁合同和转租赁合同分别根据承租人和出租人的会计处理要求，进行会计处理。
原租赁为短期租赁，且转租出租人作为承租人已按照准则采用简化会计处理方法的，应将转租赁分类为经营租赁。
四、特殊业务模式：售后租回
对于售后收回租回应该根据收入准则的相关规定，先确认是否属于销售。
如果资产转让属于销售的，承租人即卖方按原资产账面金额中与所保留使用权有关的部分确认和计量租回形成的使用权资产，并对转让至出租人的权利确认相关利得或损失。
如果资产转让不属于销售的，承租人即买房在租期结束后不需要付出对价（或者极小的名义对价）即可收回该资产，则承租方继续确认转让资产不变，将应付款项作为长期应付账款处理，租赁方即买方则做相反处理。
法律依据：财政部《企业会计准则第21号——租赁》
第四条 在合同开始日，企业应当评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同中一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。
除非合同条款和条件发生变化，企业无需重新评估合同是否为租赁或者包含租赁。
第五条 为确定合同是否让渡了在一定期间内控制已识别资产使用的权利，企业应当评估合同中的客户是否有权获得在使用期间内因使用已识别资产所产生的几乎全部经济利益，并有权在该使用期间主导已识别资产的使用。
房屋租赁合同保存年限
法律主观：房屋租赁合同 年限的问题规定租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效；租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，续签的租赁期限同样不能超过二十年。根据2021年生效的《中华人民共和国民法典》第七百零五条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。第七百零七条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为 不定期租赁 。
法律客观：《中华人民共和国民法典》第七百零五条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。第七百零七条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。
租房合同起止时间
法律分析：租房合同起止时间一般由租赁合同双方进行约定，法律并未规定起止时间的计算方式。
根据2021年生效的《民法典》第七百零四条的规定，租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
第七百零五条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
法律依据：《中华人民共和国民法典》
第七百零四条 租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
第七百零五条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
租赁合同无效的几种情形
法律主观：租赁合同无效的情形：1、当事人一方无民事行为能力；2、租赁合同是当事人恶意串通，损害他人合法权益而签订的；3、租赁合同内容违反法律、行政法规的强制性规定。根据2021年实施的《民法典》第一百四十四条规定，无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。
法律客观：《中华人民共和国民法典》第七百零五条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。《中华人民共和国民法典》第七百一十六条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
